“这两年写字楼的租售情况特别好，2009年的时候，很多写字楼要空置半年以上才能租出去，但是现在基本上是‘一铺难求’，CBD（社区网 论坛 商铺）区域基本95%以上的写字楼都已经出租。而已经购买写字楼的小业主大多用于投资，除非等钱用，否则轻易绝不会出售。”北京建外SOHO一家房地产中介公司从业人员小李提起写字楼市场，有说不完的感慨。
已有6年多从业经历的小李见证了近几年北京的写字楼市场的起伏变迁。他说，2007~2008年，住宅市场最热的时候，写字楼和住宅价格出现了“倒挂”现象，那时候，商业地产的中介不好做，如今，这一状况已经出现根本性的变化。
最直接体现是，小李和他的同事们每天都奔波在找写字楼、找房源的过程中。“现在只要有公司搬出CBD，立马就有别的企业搬进补缺。所以如果有不错的而且价格合理的写字楼，客户都是直接带着定金的去看房。”
市场的变化还体现在开发商的抉择上。“东四环外有一个商业项目，原先打算做成公寓产品出售，如今看到写字楼行情好，又从“住”改成“商”，定位为写字楼产品了。”一家房地产的公司内部人士透露。
睿意德执行董事张家鹏说，在局部区域市场，这种现象很普遍。如今，住宅地产与商用地产价格倒挂的局面正在逆转，而目前的一轮商业的地产热亦正是对2007、2008年商住倒挂的补涨。
从“商改住”到“住改商”
据了解，上述地产公司人士所说的商业的项目为住宅配套的项目，共两栋商业用楼。知情人士透露，按照初始规划，其中一栋做成酒店式公寓产品，另一栋做成写字楼产品，写字楼先行推向市场销售，然后根据消化情况，为公寓产品预留调整空间。开发商计划如果写字楼销售得好，另一栋楼也改将成写字楼销售。
事实上，“两手准备”亦为开发商最大的程度降低了市场风险，并获得不菲收益。在限购令出台后的两年里，住宅市场陷入持续低迷状态，与之截然相反，写字楼、商铺等商用物业的租售价持续上涨。
“我们目前销售均价36000元/平方米左右，最小户型面积200多平方米，总价约在700万元以上。”该项目销售人员告诉记者，目前，两栋写字楼中的一栋已经整售出去，而另一栋也不过剩下20来套房源。据其透露，在购买该项目的业主中，有50%以上为企业自用，其他则为小业主投资使用。
这一项目并非个案。在中介的从业人员小李看来，现在写字楼的投资回报率已高达7%~8%，15~20年即可回本，只要有成熟的商业配套和便捷的交通条件，写字楼产品并不愁卖。
“之前商住倒挂造成的一个问题是，大家对写字楼很警惕，不敢碰这个产品，现在写字楼供应减少，但需求并没减弱，所以市场再现‘住改商’情况，甚至有很多商铺目前都想改成写字楼出售。”张家鹏表示，比如在CBD区域，有的商业项目目前也在商铺和写字楼之间举棋不定，因为商铺产品在CBD所获得的租金可能不敌写字楼。
业内人士称，2003年、2004年的时候，写字楼的售价是住宅的1.5倍，商业的是住宅的2倍以上，当时“住改商”颇为盛行。到了2007、2008年，住宅市场火爆起来，“商改住”盛行，这一轮的“住改商”正是对前几年的补涨。
近两年，北京的甲级写字楼租金的涨幅有目共睹。根据戴德梁行统计数据，北京写字楼租金在2012年第二季度较两年前相比上涨了85%，相比一年前也有46%的上涨。
根据近日多家地产的研究机构发布的第三季度北京写字楼市场报告，截至今年第三季度末，北京甲级写字楼租金环比增长2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上涨21.3%。尽管租户对高租金增长率的抵制心理愈加明显，但业主依旧继续上调租金。其中金融街（社区网 论坛 商铺）及CBD区域租金继续引领市场，分别以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。
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